Особенности оценки недвижимости

Оценка недвижимости необходима при совершении сделок по купле-продаже объекта, передаче объектов недвижимости в аренду в аренду, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, использовании объекта в качестве залога при получении кредитов, вступления в права наследования, разделе имущества и др.

Компания «МЭН» производит как оценку квартир и коттеджей, так и офисных, производственных помещений, земельных участков и объектов недвижимости незавершенных строительством и т.п.

На сайте https://ocenka-men.ru/ они используют различные подходы оценки недвижимости, как то: затратный, рыночный, доходный, и используем каждый из методов оценки недвижимости для наиболее точного определения стоимости объекта оценки. Например: для определения стоимости коммерческих объектов, приносящих доход, более точная стоимость может быть получена применением доходного метода, а при купле-продаже квартир, более точную стоимость можно получить сравнительным методом, т.е. рыночным. В некоторых случаях может быть необходимо проведение комбинированной оценки разными методами, чтобы получить наиболее точную стоимость объекта недвижимости.

Содержание

1 Оценка квартиры для продажи

Оценка квартиры для продажи

Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Оценка квартир часто требуется для следующих целей:

получение кредита в банке (ипотечный, потребительский);
для вступления в наследство;
для целей судопроизводства;
для осуществления продажи квартиры.

При оценке квартир, специалист компании обязательно выезжает на осмотр квартиры, поскольку наличие фотографий Объекта оценки является одним из условий принятия отчета в банках, страховых компаниях, а также в суде.

Для оценки квартиры необходимо предоставить следующие документы:

Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (Свидетельство о государственной регистрации права, или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена — договор купли-продажи, дарения или другое).
Технический паспорт на здание/помещение.
Экспликация к поэтажному плану.
Поэтажный план.

Примечание: наличие перепланировок в квартире обязательно должны быть отражены в документах БТИ. Данное требование является обязательным со стороны банков, страховых компаний, судов и нотариусов. Проверка отсутствия перепланировок осуществляется специалистами компании во время проведения осмотра.

Результатом работ по оценке является Отчет об оценке стоимости квартиры, выполненный в соответствии с требованиями российского законодательства, а также европейских и международных стандартов оценки. В приложениях к Отчету об оценке находятся лицензии компании на осуществление оценочной деятельности, а также все документы, предоставленные Заказчиком.

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости является одним из самых распространенных в настоящее время видов оценки. Оценка коммерческой недвижимости — это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют еще доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости — это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Оценка коммерческой недвижимости учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением; оценка коммерческой недвижимости принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

Оценка коммерческой недвижимости базируется на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде Отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.

Для того, чтобы провести квалифицированную оценку объекта коммерческой недвижимости, клиентам нашей компании необходимо предоставить следующие документы:

Договор аренды земельного участка / свидетельство о собственности.
Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.
Технический паспорт на здание/помещение
Экспликация к поэтажному плану
Поэтажный план
Балансовая стоимость имущества
Справка о среднегодовых операционных расходах приходящихся на объект оценки
Справка о ежегодной плате за пользование земельным участком
Справка о налоге на имущество.
Договора аренды/субаренды помещений.
Договор страхования имущества.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку.

Оценка земли, земельных участков

Оценка загородной недвижимости (жилые дома, коттеджи, дачи)

Проведение оценки коттеджей и жилых домов требуется не только в случае купли-продажи, но и в случае передачи этих объектов в залог для обеспечения кредитных обязательств заемщика. Получая отчет об оценке, составленный независимым оценщиком, кредитор и заемщик получают объективный ориентир стоимости коттеджа или другой жилой недвижимости, передаваемой в залог.

При оценке коттеджа большое значение имеет местоположение объекта, также следует отметить, что не маловажным фактором является наличие охраны, подъездных путей, состояние коттеджа и окружающей среды в целом. Все и не только эти факторы будут учтены нашими специалистами при оценке коттеджа.

Для того, чтобы провести квалифицированную оценку загородной недвижимости (жилого дома, коттеджа, дачи), клиентам нашей компании необходимо предоставить следующие документы:

Правоустанавливающие документы на строения и сооружения
Свидетельство о государственной регистрации права.
Сведения о наличие обременений.
Правоустанавливающие документы на земельный участок
Свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
Документы БТИ
Технический паспорт или Выписка из технического паспорта;
Экспликация;
Поэтажный план;
Справка о состоянии здания/помещения.

Оценка земли подразумевает определение рыночной стоимости земли, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Оценка земли учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.

Определение рыночной стоимости права аренды, зависит от прав арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Для того, чтобы провести квалифицированную оценку земельного участка, клиентам нашей компании необходимо предоставить следующие документы:

Договор аренды земельного участка.
Правоустанавливающие документы на земельный участок.
Балансовая стоимость земельного участка.
Справка о среднегодовых операционных расходах приходящихся на оцениваемый земельный участок.
Справка о ежегодной арендной плате за земельный участок
Договор страхования имущества.

Коммуникации (по всем видам коммуникаций дата ввода в эксплуатацию):

Водоснабжение общая протяженность сетей, материал труб, диаметр труб, глубина заложения (в случае, если сети имеют разные материалы и диаметры, указать протяженность сетей по каждому виду труб и диаметру).

канализация общая протяженность, материал труб, диаметр труб, глубина заложения (в случае, если сети имеют разные материалы и диаметры, указать протяженность сетей по каждому виду труб и диаметру).
теплоснабжение общая протяженность, диаметр трубопроводов, вид прокладки коммуникаций (наземная или подземная),
в случае подземной вид канала (непроходной, полупроходной, материал стен канала, наличие или отсутствие гидроизоляции);
в случае наземной описание опор (материал, высота) и эстакад (высота, количество ярусов).
электроснабжение общая протяженность, напряжение, марка кабеля, сечение кабеля.
линии радиосвязи общая протяженность, марка кабеля.
линии телефонной связи общая протяженность, марка, количество жил и их диаметр.

Информация о трансформаторных подстанциях и теплораспределительных пунктах при их наличии на оцениваемом земельном участке (объем, дата ввода в эксплуатацию, описание фундаментов, стен, перекрытий).

Информация об имеющихся на участке сооружениях водоснабжения и канализации (очистные сооружения, водонапорные башни, артезианские скважины, насосные станции дата ввода в эксплуатацию, описание конструктивных элементов, основные параметры для каждого вида сооружения). Балансовая стоимость по всем сооружениям, находящимся на земельном участке.

Оценка объектов незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и постановки задания на оценку.

Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с:
Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации. Определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.

Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.

Покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.

Тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Для того, чтобы провести квалифицированную оценку объекта, незавершенного строительством, клиентам нашей компании необходимо предоставить следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства

Свидетельство о государственной регистрации права (если была проведена регистрация);
Сведения о наличие обременений.

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок

Свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды;
Сведения о наличие обременений.

3. Строительная документация

Копия Ордера на строительство объекта с указанием даты получения и сроком действия;
Проект на строительство (пояснительная записка и строительные чертежи);
Сводный сметный расчет и локальные сметы на строительство;
Акты выполненных работ;
График выполнения работ, необходимых для завершения строительства с указанием последовательности выполнения.

4. Общая информация

Дата начала строительства;
Предполагаемый срок окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
Затраты, необходимые для завершения строительства;
Договор между инвестором и генподрядчиком;
Договора между инвестором и соинвесторами (если они есть).

Предыдущая записьОценка стоимости компании — как оценить бизнес

Нет комментариев